珊妮老師

，重點提示：

雨遮報你知

 雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能，

《建築技術規則》建築設計施工篇規定，雨遮位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物，

自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內，得免計入該層樓地板面積，超過50公分就不納入測繪登記。

為改善建物虛坪問題，建物測量登記新制於2018年上路，2018年起取得的建築執照，屋簷、雨遮不再測繪登記。

2018雨遮新制 看緊荷包吧!
建築物外小小的雨遮，看似不起眼，卻要花與室內同等價位購買，還有降低公設比的效果，

2018年起雨遮新制上路，新取得建照的建築物雨遮不可計坪不可計價，你搞懂了嗎？
採訪╱連珠君
攝影╱范厚珉

【連珠君╱台北報導】雨遮新制將於明年元旦上路，之後取得建照的新建物，雨遮將不予登記、不予計價，但舊建物仍維持雨遮登記及計價，預售案則維持雨遮登記不計價，造成一國三制的混亂狀況。專家認為，雨遮不登記是房地產踏入實坪制的第一步，但因制度混亂，民眾得小心精算以免傷了荷包。

台北市信義區新成屋案「東騰藍」，雨遮採柵欄式設計，有遮陽效果，雨遮面積雖大，但並未登記。林琨凱攝

民眾購屋重視地段、機能、建築規劃等，卻常忽略那小小的「雨遮」，不可諱言的，雨遮有遮陽、擋雨、防止火苗往上延燒等功能，但房價那麼高，雨遮又用不到，卻以室內同等單價計算，怎樣都不划算，以每坪30萬元的單價來看，2坪的雨遮就幾乎吃掉民眾1年的薪水。

新北市鳳鳴重劃區成屋案「和瑞微美」訴求雨遮不計坪不計價。

預期購屋糾紛增加

由於雨遮並不計入容積內，近年有部分建商將雨遮愈做愈大，如同環繞在建築周邊的土星環，使虛坪大增，消費爭議增多，有鑑於此，2011年5月起預售屋雨遮、屋簷採「登記不計價」的方式處理，但成屋後，雨遮依舊能夠登記，也能計價的弔詭情形。

和瑞微美 雨遮近照

明年元旦起更進一步，雨遮不予登記也不計價，這樣一來，雨遮登記及計價方式，將出現一國三制的情形。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，預期購屋糾紛會因此增加，但買氣衝擊有限，因現在會買房子的就會買，不會買的還是持續觀望，其次，對民眾而言，房價有沒有真的降、降幅大小才是刺激他們出手的關鍵，雨遮影響程度相對不高。
不過，明年民眾若有不用付錢買雨遮的預期心理，但恐怕會很失望，因為法令是規定2018年起申請建照的建物雨遮不登記、不計價，但明年銷售的建案大多早已取得建照，可能無法如民眾所願。

窗戶面積大、雨遮面積大與雨遮登記坪數不一定正相關。

零雨遮建案銷況佳

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，雨遮新制上路後，房市將出現3高的情形，首先是公設比變高，現新屋的公設比已經來到30%，未來可能會跳到35%，再者，單價變高，因興建房屋的成本不變，但少了雨遮坪數可以銷售，自然拉高單價，但現景氣不佳，建商自行吸收的機會大，當然房屋銷售的困難度會變高。

近期有建商提早因應，打出雨遮不計坪不計價的訴求。

現已有建商提前因應，推出零雨遮建案，「勝開大地」專案經理蔡穎杰表示，勝治機構一直以來雨遮都不計坪不計價，公設比也沒特別高，以「勝開大地」來看，公設比僅29%，銷售狀況佳，今年銷售已突破200戶。
「和瑞微美」專案經理楊意郎表示，不少首購族群的客戶對於雨遮並沒有概念，要再進一步說明，但未來雨遮不能登記不能計價後，民眾對於雨遮恐不會買單。

新北市永和區「勝開大地」直接以雨遮不登記因應，銷售狀況佳。

建商蓋屋走向簡化

何世昌指出，目前來看，雨遮真的不計價的建案、或是零雨遮的建案，成交單價並沒有特別提高，這應該跟房市景氣不佳、以及市場接受度有關。未來除非房市景氣大幅轉好，否則預料雨遮成本難灌回房價內。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，雨遮不計坪，對建商來說，可能會愈蓋愈簡單，雨遮可能不蓋或比較小，且會排擠到大雨遮、高公設的產品，前幾年出現的大雨遮、土星環的產品，房價將下修，當市場強時，雨遮不登記的影響不大，但市場不強時，就會強凌弱，產生排擠效應。

雨遮報你知

雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能，《建築技術規則》建築設計施工篇規定，雨遮位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物，自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內，得免計入該層樓地板面積，超過50公分就不納入測繪登記。為改善建物虛坪問題，建物測量登記新制於2018年上路，2018年起取得的建築執照，屋簷、雨遮不再測繪登記。

【專家意見】少了雨遮 單價提高

雨遮不登記是房地產從虛坪制進入實坪制的第1步，對於建商興建的總成本不會變，等於總價也不會變，少了雨遮，單價相對就會提高，以現階段虛坪的制度下與國外比較，台灣感覺房價沒這麼貴，但若以實際坪數下去計算，台北市的房價甚至比東京還貴。

林左裕 政治大學
地政系特聘教授

勿以公設比判斷房價

雨遮若是登記不計價，應列入備註欄內，屬於特殊交易，或列出本交易內含雨遮，以多少錢計價，才能發揮其功能，再者，雨遮也會影響公設比的高低，還有車道如何登記也同樣影響公設比，因此，不要僅僅以公設比去判斷房地產的價格，其它也應該一併列入。

王進祥 地政士全國
聯合會榮譽理事長

Q：雨遮為何會降低公設比？

A：住商不動產企研室主任徐佳馨：民眾觀察房屋室內坪數是否實在，多半是看公設比的高低，但公設比的計算方式，是將共有部分面積除以房屋總面積，雨遮面積會加大房屋總面積，分母變大，自然產生低公設比的假象。
不僅如此，雨遮在房屋權狀面積是登記在附屬建物內，在計算室內面積時，不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積，或是將主建物面積加上附屬建物面積，這2種計算方式，雨遮都會造成室內坪數大的假象。

Q：雨遮制度變，該如何購屋？

A：地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥：雨遮登記將出現一國三制，民眾看屋，直接注意雨遮有沒有登記坪數，雨遮在權狀內是登記在附屬建物裡面，如果沒有，公設比又低，虛坪就少，如雨遮有登記坪數，再來判斷雨遮是否計價，2011年5月以前的建物雨遮都是計坪計價，賣方雨遮有計價取得，想以雨遮不計價購買不易，但可適度要求減價。
若是2011年5月以後的預售屋，雨遮計坪不計價，賣方既然雨遮是不計價取得，當然要雨遮不計價去購買。由於雨遮計坪會降低公設比，在選屋上，不能盡信公設比，要以主建物面積加上附屬建物面積減去雨遮，才是真正的室內面積。

建築物的雨遮面積大，不代表登記的雨遮面積大。

Q：建築外觀若雨遮很大，像土星環一樣，是否就代表虛坪大？

A：《住展》雜誌企研室經理何世昌：建築外觀的雨遮大小與雨遮登記面積沒有絕對的關係，還是要回歸權狀，要看建商登記面積的大小才會準確，一般來說，雨遮做很大，通常會計價，如果雨遮不計價，那就會作小小的、甚至零雨遮，正常的情況下，40~50坪產品的雨遮佔房屋權狀面積3~5%，算是合理的範圍。
如購買預售屋，2011年5月1日起規劃雨遮計坪不計價，但不少預售案場是以總價銷售，雨遮價格是否真的不計價，如果真能找到雨遮計坪不計價的建案，才是真正的划算，成屋後雨遮補登，等於變相多了雨遮的坪數。

建案的全區平面圖多會標示雨遮，但家配圖不一定會標示。